Согласно закону, каждая автономная часть блокированного дома должна находиться на отдельном участке. При прекращении общедолевой собственности на дома блокированной застройки земля подлежит разделу. Для этого проводится межевание и выдел доли.
В ходе процедуры могут возникать сложности, так как большинство земельных участков под домами блокированной застройки до сих пор не сформированы. Также невозможно зарегистрировать участок под домом на одно лицо, а сам объект на другое.
У строения и земли должен быть один владелец. Если земля уже образована и оформлена в общедолевую собственность, владельцы вправе поделить участок и образовать собственный под принадлежащим им блокам. В таком случае ограничения на раздел не накладываются. Для проведения раздела оба владельца составляют соглашение, при этом указывают, где находится каждый из блоков. Обозначается, кому какой объект принадлежит. При взаимном согласии следующим этапом становится проведение межевания. В установленную дату на общий участок выезжает геодезист для осуществления замеров и раздела земли на несколько частей. После этого кадастровый инженер обрабатывает полученные данные и составляет межевые планы. Собственники направляют документы в Росреестр для актуализирования данных. Сделать это можно как самостоятельно, так и при помощи кадастрового инженера. После рассмотрения документов в ЕГРН вносятся новые сведения о земельных участках и выдаются выписки. Одновременно проводится перерегистрация прав собственности.
Мировое соглашение о разделе участка
Заключение соглашения считается мирным путём решения вопроса и позволяет разделить участок без обращения в вышестоящие инстанции. В документе указывается дата, контактные и паспортные данные, Ф. И. О., место регистрации. Вносятся сведения об участках: кадастровые номера, местоположение, размер площади, данные о возникновении прав каждого из владельцев. Уточняется наличие или отсутствие обременений, налагаемых на участок, приводятся размеры долей каждого из собственников.
При разделе объекта недвижимости и участка несоразмерно долям дополнительно в соглашении указывается размер компенсации. В документе отображается принятый порядок и условия раздела. В Росреестр нужно предоставить следующие документы для инициирования процедуры раздела:
- Заявление, заполненное каждым собственником участка;
- Паспорта владельцев;
- Соглашение о разделе земли под домом блокированной застройки;
- Выписка из ЕГРН на исходную землю;
- Межевой план (если есть).
При невозможности провести раздел из-за несоответствия размера площади участка нормативам ПЗЗ можно сделать перераспределение или прирезку, а также оспорить решение в суде. Выкупив часть соседнего участка, можно законно увеличить площадь объекта и в дальнейшем беспрепятственно разделить. Перераспределение проводится только с участками, находящимися в муниципальной собственности.
Если участок не образован, сначала нужно разделить дом блокированной застройки, потом межевой план.
Раздел участка блокированной застройки в судебном порядке
Раздел земельного участка находящегося в аренде
Заключая коллективный договор аренды, арендаторы со временем желают разделить участок и, соответственно, изменить условия аренды.Если соглашение заключить не представляется возможным, делить земельный участок под блокированным объектом получится только через суд. Для начала процедуры собственнику нужно следовать таким этапам.
Шаг 1. Сформировать исковое заявление и собрать перечень документов для суда. В подготавливаемом исковом заявлении нужно указать наименование суда, в котором будет рассматриваться дело. В шапке заявления оформляются сведения об истце и ответчике — Ф. И. О., контактные данные, дата рождения, место жительства. Заполняется серия и номер паспорта. Если к процессу привлекаются третьи лица, сведения о них также прописываются в иске. При незнании истца каких-либо контактных данных об ответчике нужно уточнить этот факт в исковом заявлении и попросить суд сделать запросы в базе ведомств.
Главная часть в исковом заявлении о разделе земли под блокированной застройкой — описание требований. Обязательно стоит указать, что истец требует прекращения права собственности на исходный участок, привести доказательства своей позиции, аргументировать обстоятельства, по которым раздел нужно сделать. Тут же прописываются требования о выделе доли, её размер.
В иске можно кратко описать порядок пользования домом, которым пользуются между собой собственники. Нужно обозначить, какую часть участка выделить истцу и ответчику. Будет плюсом, если отобразить в иске действия, которые принимались владельцами для решения спорной ситуации. В приложение к заявлению направляются документы, подтверждающие суть иска и доказательства. В список документов входит кадастровая выписка, справка с указанием размеров долей на дом и участок, межевой план.
Копия искового заявления и документов вместе с уведомлением о начале судебного заседания направляется всем лицам, участвующим в деле. При подаче документов в электронном виде справки также направляются на почту.
Шаг 2. Подайте исковое заявление в суд и дождитесь рассмотрения дела. Иск направляется в суд по месту нахождения участка. Срок рассмотрения дела занимает около 2 месяцев. В зависимости от обстоятельств дела срок может продлеваться, например, если понадобится землеустроительная экспертиза участка. Максимальное время для продления судебного процесса —1 месяц.
Готовое решение суда считается действительным и вступает в законную силу после истечения срока подачи апелляции. На основании судебного решения Росреестр обязан разделить участок и изменить сведения в кадастре.
Шансы на вынесение судебного решения в пользу истца зависят от параметров участка и дома. Высшими инстанциями по подобным делам выносится одно из следующих постановлений: удовлетворить прошение, обязать провести выкуп доли или отказать в разделе. Отрицательное решение выносят, если раздел снизит стоимость объектов недвижимости, станет нарушением прав несовершеннолетних лиц. Несогласие одного из собственников делить участок тоже станет минусом в рассмотрении иска. Перед тем как вынести окончательное постановление, суд принимает во внимание документы, с указанными параметрами дома и участка, конструктивными особенностями объекта, уровнем рыночной стоимости долей.
Ограничения для участка блокированной застройки
Проводить раздел участка можно, если соблюдаются установленные законом правила и учитываются минимальные размеры соток, индивидуально установленные для каждой местности. Ограничения указываются в ПЗЗ, запрос можно сделать в местную администрацию. По Москве и Московской области действует правило: участок должен быть не менее 4-6 соток. Если размеры площади общей земли под блокированным домом не позволяет разделить её на 2 самостоятельных объекта, риск отказа администрации возрастает.
Также учитывается, к какой категории относится участок, пригодны ли все части земли к использованию. Для выдела доли из общего участка собственникам необходимо обратиться к кадастровому инженеру. И провести межевание и уточнить границы. Подписать акт согласования с владельцами смежных участков, если процедура затрагивает местоположение границ соседних объектов.
Если участок невозможно разделить по соглашению, выдел доли производится через суд. Когда проходит процедура раздела, снятие старого участка и постановка на учёт двух новых проводится одновременно. Для прекращения права общедолевой собственности нужно обратиться в Росреестр.
Площадь земельного участка под блокированную застройку
Определение минимального размера участка для блокированной застройки зависит от того, где находится объект, в городе или за пределами городской черты. Учитывается тип дома: дуплекс, таунхаус, нормы площади устанавливаются с учётом вида блокированного объекта. Имеет значение наличие инженерных систем.
Органы власти устанавливают ограничения на размер участка блокированной застройки. Для уточнения максимального и минимального размера площади нужно обратиться в архитектурный отдел администрации или к юристу, который проанализирует ПЗЗ и рассчитает оптимальное количество соток участка с учётом особенностей. Администрация при установке минимальной площади учитывает размеры, необходимые для строительства дома, хозпостроек. Средняя величина составляет от 6 до 10 соток, может быть и ниже — от 4 до 6 соток, в зависимости от региона.
Пример из судебной практики
К юристам «Недкадастр» обратилась владелица с вопросами о разделе дома блокированной застройки и участка под ним. Случай осложнялся наличием проблем с соседями.
Ситуация: собственники приобрели дом блокированной застройки на стадии строительства и оформили общедолевую собственность. У каждого на руках было свидетельство о владении половиной участка, площадь которого составляла 655 м2. Между собой владельцы утвердили порядок пользования участком по общей стене дома. Совместно установили забор. Потом решили разделить между собой дом блокированной застройки. В связи с этим поменялся вид разрешённого использования участка, новый ВРИ — блокированная застройка. Соседи подали исковое заявление в суд с просьбой выделить половину участка. Однако их требования не соответствуют устоявшейся границе, условно принятой нами при пользовании участком. Если суд удовлетворит их просьбу, не будет выхода с одного участка — там сразу располагается забор. Есть небольшой закоулок, которым пользоваться неудобно. Владелица поинтересовалась, можно ли провести раздел по принятой ранее условной границе.
Ответ юриста: в соответствии со ст. 252 ГК РФ собственник имеет право требовать раздела участка и выдела его из общедолевой собственности. Если мирное соглашение заключить не удалось, спорные вопросы рассматриваются в судебном порядке. Как правило, суды учитывают сложившийся ранее порядок пользования участком и проводит раздел в соответствии с прошлыми договорённостями между владельцами. Но определяющим критерием становится размер долей каждого из собственников. По устоявшейся границе можно поделить участок, если при этом не уменьшится размер доли другого владельца.
Решение: для получения подробной информации юристы проанализировали документы на участок, исковое заявление, поданное соседями, градостроительный и межевой план земли. Провели расчёт долей. Оказалось, что раздел по устоявшейся границе провести можно. Юристы составили встречный иск, подали в суд, выступили на процессе с доказательствами позиции владелицы участка и получили положительное решение. Приступили к формированию межевого плана, сбору справок от необходимых ведомств. Направили документы в Росреестр для регистрации образованного участка и выдали заказчице выписку из ЕГРН. Одновременно с внесением новых данных об участке ликвидировали сведения об исходной земле и сняли с учёта в кадастре.
Юристы «Недкадастр» помогают разделить участок под домом блокированной застройки. Делают запрос в администрацию, оформляют соглашение между собственниками. Собирают документы, получают заключение экспертизы, если это необходимо. Составляют исковое заявление и обращаются в суд для раздела участка в равных долях. Добиваются положительного результата. Проводят расширенные юридические консультации для собственников домов и участков блокированной застройки. Для получения правовой поддержки звоните по номеру, указанному на сайте.
12 комментариев
здравствуйте. проживаю в доме блокированной застройки. вся земля по документам моя. соседка пошла в суд, чтобы оформить право долевой собственности. я более 10 лет плачу налоги одна на весь земельный участок., а суд удовлетворил требования соседки. я по сути лишилась и земли и какой либо компенсации. мои действия?
Ирина, сочувствую ситуация реально обидная И, что важно, не безнадёжная. Попробую разложить всё по шагам и без юридического тумана. Ключевой момент, с которого начнём Факт того, что: земельный участок был оформлен только на вас, налоги более 10 лет платили вы одна, сам по себе не лишает соседку права требовать долю при определённых условиях, НО не даёт суду права просто забрать часть земли бесплатно, если эти условия не доказаны. Если суд это сделал решение можно и нужно оспаривать. Почему суд мог встать на сторону соседки В домах блокированной застройки суды часто исходят из логики: Если у соседки есть право собственности на часть дома,
то у неё должно быть право и на землю под этой частью дома. Обычно суд ссылается на: ст. 35 ЗК РФ ст. 271 ГК РФ Но это не означает автоматическую долевую собственность на весь участок. Где, скорее всего, ошибка суда Вот возможные серьёзные нарушения, которые дают основания для отмены решения: 1 Не установлено, какая именно часть участка необходима соседке Суд обязан определить: участок под её частью дома участок, необходимый для обслуживания (проход, коммуникации) Если суд просто признал долю на весь участок это ошибка. 2 Не решён вопрос компенсации Если: участок был вашей собственностью, соседка не платила ни налог, ни выкуп, суд обязан был: либо отказать, либо определить выкуп / компенсацию вам. Бесплатное изъятие земли у собственника недопустимо. 3 Не исследовано, можно ли было: установить сервитут, определить порядок пользования, выделить часть участка, а не долю во всём. Это более мягкие и законные варианты, которые суд должен рассмотреть в первую очередь. Что делать прямо сейчас (пошагово) Шаг 1. Обжаловать решение Если ещё не истёк срок: апелляция 1 месяц с даты изготовления решения в полном виде если срок пропущен можно попытаться восстановить В апелляции акцент: нарушение баланса интересов сторон отсутствие компенсации неверное применение ст. 35 ЗК РФ Шаг 2. Параллельно заявить требования Вы вправе подать отдельный иск (или встречный, если процесс ещё идёт) о: взыскании компенсации за пользование вашей землёй неосновательном обогащении определении порядка пользования участком Это очень часто переворачивает ситуацию. Шаг 3. Подготовить доказательства Соберите и приложите: все квитанции по земельному налогу за 10+ лет выписку ЕГРН (что участок был оформлен только на вас) план дома (чётко показать блокированную застройку) фото: отдельные входы, отсутствие общего двора (если так) Важный момент (честно) Да, практика по блокированным домам часто не в пользу владельца земли.
Но: компенсацию суды назначают регулярно, долю можно ограничить минимально необходимой, полную потерю земли без выплат отменяют.
Добрый день! 3 хозяина оформили многоквартирный дом, на дом блокированной постройки. Земля была общая долевая, 21 сотка, но, соседи до раздела земли разделили сами, кто как хотел, у одной 8 соток, у другой 7, а у меня даже нет 6-ти. Забор поставили под окном из шифера почти 3 м высотой, закрыли солнечную сторону, у меня внук инвалид с детства, и теперь оказывается землю уже оформили все. мы. Мы писали соглашение, что к друг другу притензий не имеем., когда приехал КАД. инженер и сказал, что у меня нет 6 сток, соседка у которой больше всего земли, отказалась мне уступать. Мол. я оформлять и уступать не буду. Скажите пожалуйста, законно ли это и землю нам дали в аренду.
Добрый день. Если у Вас участок был в долевой собственности, то при разделе площадь каждого участка должна быть пропорционально доли. Если это не так, то имеете право в судебном порядке оспорить результаты раздела земли и оформить участок в соответствии со своей долей. Что касается арендованной земли, то арендатор пользуется той площадью, которая указана в договоре.
Купил часть земли в сблокированной застройки, хотел строиться, но сосед. Смежных участков используют не по назначению и строиться не хотят, разрешение на строительство получить не могу так как общий Участок Проект нужно подавать всем Что делать?
Добрый день. Нужно разделить участок и уже после раздела получать разрешение на строительство.
Здравствуйте, у нас дом блокированной застройки, есть участок 10 соток земли, я хочу разделить его поровну с соседями. И оформить свою половину в собственность. Соседка против, так как живя с нами более 10 лет, она пользовалась большей площадью и теперь не хочет делить поровну, так как по ее словам она оказывается в убытке. Подскажите какой выход из ситуации и права ли соседка?
Добрый день. Если участок принадлежит по праву собственности Вам и соседке, то имеете право разделить. Если соседка против, это можно сделать в судебном порядке. Если участок не в собственности, то можете выкупить его у государства.
Здравствуйте! У меня в единоличном владении старый дом, оформлен как две квартиры, признан домом блокированной застройки. Земля не оформлена и никогда не была, фактические границы с 90-х. Можно ли сейчас оформить весь участок (примерно 20 соток) в собственность на основании того, что дом блокировкой застройки? Или только после оформления дома как жилого?
Добрый день. Если объект недвижимости зарегистрирован, то Вы имеете право выкупить земельный участок под ним. Для этого сделайте съемку участка, схему расположения и обратитесь в местную администрацию для предоставления участка в собственность.
Здравствуйте. Подскажите, как производится раздел земельного участка между собственниками блочного дома?
Добрый день, Наталья. Для раздела земельного участка между собственниками необходимо подготовить межевой план на раздел участка и решение собственников о разделе. На основании этих документов образованные при разделе участки ставятся на кадастровый учет, им присваиваются новые кадастровые номера и регистрируется новое право собственности. Важным условием при разделе участка является: право собственности на участок должно быть зарегистрировано в Росреестре, границы участка должны быть уточнены.